Definizione di valore di mercato: corrispettivo stimato al quale l’immobile verrebbe ceduto alla data della valutazione da un venditore ad un acquirente, in assenza di condizionamenti esterni e dopo una corretta e adeguata attività di marketing (o appunto analisi di mercato) svolta da entrambe le parti.
Stima sintetica del valore di mercato = SUPERFICIE COMMERCIALE x QUOTAZIONE AL MQ x COEFFICIENTI DI MERITO
COME CALCOLARE LA SUPERFICIE COMMERCIALE
Per Superficie Commerciale Vendibile (SCV) deve intendersi una superficie basata sulla somma delle “diverse superfici ponderate” che compongono l’immobile. Rappresenta un parametro di mercato oggettivo al quale attenersi per le valutazioni patrimoniali.
Criteri per il calcolo: documento riepilogativo del sistema di calcolo della “superficie commerciale”, redatto secondo il Codice delle Valutazioni Immobiliari (edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle entrate)
SUPERFICI PRINCIPALI
| DESCRIZIONE | INCIDENZA | ANNOTAZIONI |
|---|---|---|
| Superficie utile netta calpestabile | 100% | |
| Muri perimetrali | 100% | calcolare fino allo spessore max di 50 cm |
| Muri perimetrali in comunione | 50% | calcolare fino allo spessore max di 25 cm |
| Mansarde | 75% | altezza media minima mt 2,40 |
| Sottotetti non abitabili | 35% | altezza media minima inferiore a mt 2,40 fino ad un minimo di mt 1,50 |
| Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali) | 80% | altezza media minima mt 2,40 |
| Soppalchi non abitabili | 15% | |
| Verande (con finiture analoghe ai vani principali) | 80% | |
| Verande (senza finiture analoghe ai vani principali) | 60% | |
| Taverne e Locali seminterrati abitabili (collegati ai vani principali) | 60% | altezza media minima mt 2,40 |
| Precisazioni | ||
| Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 10%. | ||
SUPERFICI VANI ACCESSORI E PARCHEGGI
| DESCRIZIONE | INCIDENZA | ANNOTAZIONI |
|---|---|---|
| Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai vani principali) | 20% | altezza minima di mt 1,50 |
| Locali accessori (collegati ai vani principali) | 35% | altezza minima 2,40 |
| Locali tecnici | 15% | altezza minima di mt 1,50 |
| Box (in autorimessa collettiva) | 45% | dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq |
| Box (non collegato ai vani principali) | 50% | dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq |
| Box (collegato ai vani principali) | 60% | dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq |
| Posti auto coperti (in autorimessa collettiva) | 35% | dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq |
| Posti auto scoperti (spazio aperto) | 20% | dimensioni tipo di posto auto mt 2,50 x 5,00 = 12,50 mq |
SUPERFICI DI ORNAMENTO
| DESCRIZIONE | INCIDENZA | ANNOTAZIONI |
|---|---|---|
| Balconi e Lastrici solari | 25% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
| Terrazzi e Logge | 35% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
| Terrazzi di attici (a tasca) | 40% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
| Portici e Patii | 35% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
| Corti e Cortili | 10% | Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2% |
| Giardini e aree di pertinenza di “appartamento” | 15% | Applicabile nel limite pari alla superficie principale dell’unità immobiliare, l’eccedenza va calcolata al 5% |
| Giardini e aree di pertinenza di “ville e villini” | 10% | Applicabile nel limite pari alla superficie principale dell’unità immobiliare, l’eccedenza va calcolata al 5% |
| Precisazioni | ||
| Per le superfici non comunicanti con i vani principali considerare il 50% dell’incidenza | ||
PRINCIPALI COEFFICIENTI DI MERITO DELLE ABITAZIONI
| STATO LOCATIVO | CONTRATTO | COEFFICIENTE DI MERITO |
|---|---|---|
| Abitazioni libere | 100% | |
| Abitazioni locate a canone libero | durata quadriennale | -20% |
| Abitazioni locate stagionalmente per brevi periodi | -5% |
| PIANO | CON ASCENSORE | SENZA ASCENSORE |
|---|---|---|
| Seminterrato | -25% | -25% |
| Piano terra o rialzato | -10% (-20% senza giardino) | -10% (-20% senza giardino) |
| Piano 1° | -10% | -10% |
| Piano 2° | -3% | -15% |
| Piano 3° | 0% | -20% |
| Piano superiori | +5% | -30% |
| Ultimo piano | +10% | -30% |
| Attico | +20% | -25% |
| STATO DI CONSERVAZIONE | COEFFICIENTE DI MERITO |
|---|---|
| Da ristrutturare | -10% |
| Buono stato | 0,00% |
| Ristrutturato | +5% |
| Finemente ristrutturato | 10,00% |
| Piano 3° | 0% |
| Nuova costruzione | +15% |
| LUMINOSITA’ | NOTE | COEFFICIENTE DI MERITO |
|---|---|---|
| Molto luminoso | Soleggiatura diretta presente nell’intero arco del giorno | +10% |
| Luminoso | Soleggiatura diretta presente in buona parte della giorno | +5% |
| Mediamente Luminoso | Soleggiatura diretta presente solo in parte del giorno | 0% |
| Poco luminoso | Soleggiatura diretta presente per poco tempo del giorno o assente | – 5% |
| ESPOSIZIONE E VISTA | COEFFICIENTE DI MERITO |
|---|---|
| Esterna panoramica | +10% |
| Esterna | +5% |
| Mista | 0% |
| Interna | – 5% |
| Completamente interna | -10,00% |
| ETA’ EDIFICIO | OTTIMO STATO | NORMALE | SCADENTE |
|---|---|---|---|
| 1 – 20 anni | 0% | 0% | -5% |
| 20 – 40 anni | +5% | 0% | -10% |
| Oltre 40 anni | +10% | 0% | -15% |
| RISCALDAMENTO | COEFFICIENTE DI MERITO |
|---|---|
| Autonomo | +5% |
| Centralizzato | 0% |
| Centralizzato con contabilizzatore | +2% |
| Assente | -5% |
PRINCIPALI COEFFICIENTI DI MERITO DI UFFICI, LOCALI, NEGOZI E MAGAZZINI
STATO LOCATIVO | COEFFICIENTE DI MERITO |
|---|---|
con scadenza a 6 anni e superiore | -20% |
con avviamento commerciale | -30% |
| UFFICI | COEFFICIENTE DI MERITO |
|---|---|
Posizioni di elevato interesse (centrali) | +10% |
Posizioni intermedie | 0,00% |
Posizioni secondarie | -5% |
NEGOZI | COEFFICIENTE DI MERITO |
|---|---|
Posizioni particolarmente favorevoli al commercio | +50% |
Posizioni favorevoli al commercio | +20% |
| Posizioni ordinarie | 0% |
Posizioni poco favorevoli al commercio | -30% |
| Altezza soffitti superiore a 4,5 m | + 20% |
MAGAZZINI | COEFFICIENTE DI MERITO |
|---|---|
A piano terreno o rialzato con accesso carraio | 0% |
carraio 0% A piano terreno o rialzato senza accesso carraio | -10% |
A piano seminterrato con accesso carraio | -15% |
A piano seminterrato accessibile solo da scale | -30% |
| CAPANNONI | COEFFICIENTE DI MERITO |
|---|---|
A piano terreno | 0% |
A piano rialzato | -5% |
Senza accesso autoarticolati | -10% |
Senza area di pertinenza | -15% |
| DEFINIZIONI URBANISTICHE | |
|---|---|
Alloggio | Insieme di ambienti destinati alla residenza di persone |
Autorimessa privata | Unità immobiliare a destinazione ordinaria di tipo privato isolata e/o inserita in un fabbricato, interrata o fuori terra, adibita esclusivamente al ricovero, alla sosta e alla manovra di autoveicoli. Non sono considerate tali le tettoie aperte su due o più lati. La superficie deve essere superiore a 40 metri quadrati. Le autorimesse si classificano in relazione alla configurazione delle pareti: |
Balcone | Struttura in aggetto dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra (profondità massima m. 1,40). |
Balcone coperto | Balcone delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato scoperto. |
| Box – Garage | Unità immobiliare a destinazione ordinaria ad uso privato – isolata ovvero inserita al piano terreno o interrato di un fabbricato con altra destinazione – di superficie non superiore a 40 mq adibita, con eventuali servizi accessori annessi, alla rimessa di veicoli. |
| Cantina | Locale costituente unità immobiliare urbana ovvero accessorio dell’unità principale, adibito a deposito, con accesso generalmente situato al piano seminterrato o interrato del fabbricato di cui fa parte l’unità medesima. |
| Corte | Spazio aperto delimitato in tutto o in parte da edifici. |
| Cortile | Spazio scoperto, interamente compreso in un edificio ovvero tra più corpi di fabbrica, con lo scopo di dare aria e luce all’edificio stesso. |
| Giardino privato | Area scoperta coltivata a fiori e piante ornamentali ed attrezzata con idonee strutture annessa ad uno o più corpi di fabbrica, comune o di pertinenza esclusiva di una singola unità immobiliare, solitamente destinata ad uso privato. |
| Lastrico solare | Copertura a terrazzo, praticabile o non, di un intero corpo di fabbrica o parte di esso. |
| Locale sottotetto | Locale sottotetto |
| Locale/vano accessorio a servizio diretto dei vani principali | Ambiente, strutturalmente necessario per l’utilizzazione di quelli principali, posto sul loro stesso piano e con essi comunicanti. Sono generalmente locali accessori: ingresso-corridoio o disimpegni, ripostigli, guardaroba, bagni, scale interne. |
| Locale/vano accessorio a servizio indiretto dei vani principali | Ambiente di uso esclusivo dell’unità immobiliare cui serve, ma non strutturalmente necessario per l’utilizzazione dei vani principali. Può essere ubicato nello stesso fabbricato in cui è compresa l’unità immobiliare principale, ma anche in un piano diverso dalla stessa. |
| Loggia | Portico aperto su uno o più lati, sito generalmente sul lato esterno di un edificio. |
| Mansarda | Ambiente sito sopra il piano di imposta e la sagoma del tetto, che assume generalmente una forma spiovente e che viene adeguatamente finestrato nelle falde più inclinate per illuminare ed aerare i vani sottotetto. |
| Patio | Cortile interno generalmente sistemato a giardino, circondato da portici e loggiati su cui si aprono gli ambienti di uno o più edifici |
| Cortile interno generalmente sistemato a giardino, circondato da portici e loggiati su cui si aprono gli ambienti di uno o più edifici | Struttura architettonica a forma di galleria aperta almeno su un lato; posta al piano terra di un complesso edilizio, per lo più sorretta da pilastri/colonne, utilizzata come passaggio pedonale. Ha generalmente funzioni oltre che di riparo anche decorative ed architettoniche |
| Posto auto coperto | Spazio ad uso privato anche costituente unità immobiliare ai fini catastali, generalmente ubicato all’interno di un’autorimessa, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli. |
| Posto auto scoperto | Spazio costituente unità immobiliare ubicato in area esterna pubblica o privata, delimitato da segnaletica orizzontale e destinato al ricovero di uno o più autoveicoli. |
| Soffitta | Unità immobiliare autonoma ovvero locale accessorio ad un’unità immobiliare principale, situata al piano sottotetto, generalmente adibita a deposito. Negli edifici coperti a tetto la soffitta è quel vano compreso tra il tetto ed il solaio dell’ultimo piano. |
| “Resede” [definizione non ufficiale] | Area scoperta contigua all’alloggio. |
| Soppalco | Struttura orizzontale utilizzata come piano utile. E’ ricavato dalla suddivisione totale o parziale di ambienti generalmente di notevole altezza. |
| Sottotetto | Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, generalmente non abitabile. |
| Sottotetto abitabile | Ambiente situato al di sotto del tetto di copertura di un edificio, abitabile purché in regola con le norme urbanistiche. |
| Superficie commerciale = Superficie Convenzionale Vendibile | Superficie che rappresenta la somma: 1) delle superfici coperte, ove i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero, fino ad uno spessore massimo di 50 centimetri, mentre i muri in comunione nella misura del 50%, fino ad uno spessore massimo di 25 centimetri; 2) delle superfici ponderate e ad uso esclusivo di terrazze, balconi, patii e giardini; 3) delle quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e scoperti, soffitte- sottotetto, box, ecc.). |
| Superficie Interna Netta = Superficie Utile Netta = Superficie Calpestabile | Area all’interno di un’unità immobiliare o di un edificio, determinata dalla sommatoria dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima, misurata lungo il perimetro interno dei muri perimetrali e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata ad un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano di pavimento. Sono inclusi gli spessori delle zoccolature, le superfici delle sottofinestre (sgusci), le superfici occupate in pianta dai mobili, dagli armadi a muro e dagli altri elementi incassati, le superfici di passaggio relative a porte e/o varchi, lo spazio interno di circolazione orizzontale (corridoi, disimpegni, e analoghi) e verticale (scale, ascensori, impianti di sollevamento e analoghi), la centrale termica, i locali impianti interni o contigui all’edificio, i condotti verticali dell’aria ed elementi analoghi. Non sono inclusi lo spessore dei muri sia perimetrali che interni, il porticato ricavato all’interno della proiezione dell’edificio o contiguo, lo spazio occupato dalle colonne e dai pilastri. |
| Terrazzo a tasca [definizione non ufficiale] | Parte di lastrico solare incassato in una copertura e pertanto delimitato su quattro lati da una muratura, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte- finestra. |
| Terrazzo | Struttura, anche in aggetto dal muro esterno di un edificio, delimitata da un parapetto in muratura e/o a ringhiera, costituente una pertinenza esclusiva di un’unità immobiliare cui si accede attraverso una o più porte-finestra (profondità minima m. 1,40). |
| Terrazzo coperto | Terrazzo delimitato da una struttura orizzontale superiore ed avente un unico lato aperto. |
| Veranda | Portico, loggia, terrazzo o balcone solitamente chiuso da vetrate. Il catasto la considera un accessorio a servizio diretto, quando la sua superficie libera è inferiore alla minima del vano normale. |